Deep 潜水

将CO'新的建筑缺陷法重振停滞的公寓市场?

像全国许多城市一​​样,科罗拉多州正在经历 建筑热潮。新居民的涌入很大程度上归因于该州的自然风光,娱乐文化和 新兴科技产业 -吸引年轻工人和家庭的磁铁。实际上,五月花移动公司在其最新调查中发现,在芝加哥和达拉斯之后, 更多千禧一代正前往丹佛 比该国其他任何地方都要多。

其他人引用了 大麻合法化 在最近的繁荣时期,丹佛的工业区经历了盆栽式的高档化,带来了新的业务,大麻零售商店和大麻旅游业以及必要的工人。

那么,有什么比通过建造公寓(这通常是购房的入门级工具,对承包商和保险公司的成功主张)更好的方式来促进和促进由此产生的对可负担住房的需求呢?

不幸的是,直到最近才如此。

该公司股东Jonathan Pray表示,在1990年代和2000年代初,瑕疵诉讼呈上升趋势,特别是在公寓市场。 布朗斯坦 Hyatt 法伯  施雷克 在丹佛。那波诉讼浪潮的一个分支是保险单成本的上升。结果,保险费上涨了,开发商离开了。

在2005年 更严格的施工缺陷规定 为了保护房主而制定的法律,公寓 占20% 住房市场。现在,它们仅占2%至3%。 

“原始的[缺陷]法规旨在为原告的缺陷行动提供一种手段,以使其继续前进,” Pray说。 “对开发商或承包商没有有意义的保护。这是一个支持房主的框架。”

但是,本月早些时候,科罗拉多州立法机关对那起鼓舞人心的诉讼的立法和 通过了帐单 要求大多数共管公寓业主批准建筑商缺陷诉讼,而不仅仅是HOA委员会的大多数。它还要求告知房主有关提起诉讼可能带来的弊端和好处。

但是,新法律是否足以使科罗拉多州的公寓市场重获新生?

当前公寓的建设环境

莱恩·施瓦茨伯格(Lane Schwarzberg),National客户经理 合作伙伴工程与科学 丹佛市的一位负责人表示:“自1970年代末以来,建筑缺陷法已经发展成为其自己的行业,通常着重于公寓项目,而承包商和承保商业一般责任保险单的保险承运人要为此付出巨额费用。” 

他说,由于这些法律的``诉讼性质'',公寓建设承担重大责任风险,这几乎停止了公寓开发。

实际上,丹佛官员已经说过 公寓建设缺陷的诉讼风险 添加 $ 15,000每单位 的建设成本。


“保险变得越来越昂贵,直到开发商不再能够建造公寓楼为止。这太昂贵了,或者他们根本买不到。”

彼得·诺尔斯

利维特·巴克纳尔(骑手莱维特·巴克纳尔)执行总裁


彼得·诺尔斯(Peter Knowles),执行总裁 骑手莱维特·巴克纳尔,一家全球AEC成本咨询公司表示,缺陷法律使有时仅由三个成员组成的房主协会很容易就建筑索赔作出法律决定。

他说:“他们确实不需要花很多时间就可以提起这些诉讼。”由于诉讼进行得如此之快,承包商和开发商不得不购买昂贵的保险单以支付索赔。 

诺尔斯说:“论据是,保险的价格越来越高,直到开发商不再能够建造公寓楼为止。这太昂贵了,否则他们根本买不到。”

建筑商和开发商并不是唯一受到房主协会对建筑商提起诉讼的不受约束能力的伤害。 Pray说,一些房主在诉讼过程中可能甚至没有意识到自己的HOA提起了诉讼,但他们在出售或融资房屋方面遇到了困难。

他说,建筑师和设计师也可以被起诉。

建筑师副总裁内森·西亚拉(Nathan Sciarra)说: KTGY建筑与规划,“但通常是将开发人员带入,然后又将承包商和设计团队带入。我们都被某种方式拖累了。”

Sciarra说,公寓项目已经填补了公寓方面的空白。他说,丹佛的新住宅单元总数与过去几年持平,但租金占这些数字的75%,而不是传统的25%。

新措施的下一步是什么

大多数专家都认为,州立法者的改变可能会刺激新的公寓工作,但他们表示,保险公司需要一段时间才能放心降低保单金额,并认为科罗拉多州的公寓市场风险较小。 。

此外,还有其他措施 留在桌子上 这可能会加快公寓的发展,但立法机关认为这太有争议了。

其中包括具有约束力的仲裁协议,允许有缺陷诉讼的法官在法律程序开始时确定分包商的责任百分比,让公寓业主直接与建筑公司合作解决冲突,并努力重新定义构成缺陷的内容。 

尽管如此,Pray表示,这种转变可能需要几年的时间。他说:“我希望该法案能使开发商重返市场。” “将开发重新投入市场将创造更好的亏损历史,这将使利率下降。”


如果未来一两年内没有发生大变化,也许会有重新考虑其他措施的意愿。这是伟大的第一步。”

乔纳森·普拉(Jonathan Pray)

Brownber 凯悦 法伯 施雷克的股东


Schwarzberg说:“丹佛是[我们公司]的美国最繁忙的市场之一。我们看到,由于人口增长强劲且住房持续短缺,这里的多户家庭市场尤其火热。各市都希望增加库存他们所在城市的公寓,供年轻专业人士和空姐使用。”

他补充说:“尽管新法律的直接影响还有待观察,但我预计减少明显的责任风险创造者将(最终)鼓励更多的规避风险的开发商在如此竞争的时候进入这里的公寓市场。”

Sciarra认为,即使对法律进行了这样适度的修改,反对新法规的人也说,唯一受益者是开发商,而这项修改将促进伪造建筑。

但是,不要期望科罗拉多州的立法者尽快重新审查缺陷问题。

“我认为,在此之后,立法机关对制定另一项建筑缺陷法案的需求将相当低。” “明年将告诉我们有多少项目重新投入生产。如果明年或两年内没有大的变化,也许会有重新考虑其他一些措施的意愿。这是一个伟大的第一步。”

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