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虚线:当承包商可以走下去

此功能是“虚线”系列的一部分,深入了解建筑业的复杂法律景观。查看整个系列, 点击这里.

当一般承包商或分包商登录建设项目时,他们通常会开始相信一切都会顺利进行。但是,在工作过程中,有时出现问题,迫使所有各方追溯到合同,以评估他们的选择。

建筑公司的其中一个选项是简单地停止工作,但承包商需要在做出如此重要的决定时保重。

“停止工作并最终终止合同是您可以做的最激情的东西之一,”律师事务所卡尔顿田地律师事务所的律师和股东表示,“Joseph McManus Jr.说。  

幸运的是,承包商明确有权停止工作的大多数情况都包含在最受欢迎的标准合同形式中。

非支付

麦克马纳斯表示,承包商发现承包商发现有必要停止工作的最常见原因是他们尚未支付批准的发票。

在这一情景中,他说,只要合同允许它,承包商就有权拉开了工作,提供了他们遵守所有通知要求。

例如,在美国建筑师研究所的A201- 2017中,“建设合同的一般条件”是 通过引用并入本文 在大多数AIA所有者 - 承包商协议中,承包商有权在两个条件下停止工作。

如果架构师在收到的七天内没有认证承包商的付款申请,则一个情况是禁止承包商的一些错误。另一方是如果所有者在合同中成立的日期的七天内没有支付批准的薪酬申请。

如果发生其中一个事件,那么承包商可以在向所有者提供额外七天的通知后停止工作。

艾娅的A401-2017,“承包商和分包商之间的标准形式的协议”有一个 类似的规定。如果在分包结算所载日期的付款日期的七天内没有收到一般承包商,则分包商可以在提供七天通知后停止工作。

在所有这些案件中,麦克马谟说,尚未支付的承包商或分包商有权获得时间工作时间的时间表延期,并停止加上复员和重组成本的报销。

然而,对于承包商和分包商在他们签署之前阅读合同是非常重要的,以确保有一些非支付保护。不是每个人都使用AIA或共识的形式,所有者或一般承包商的内部建立的合同可能不包括延迟付款的有利条款或追索权。

“尽职调查”,律师卡尔弗雷德里德与Windels Marx Lane和Mittendorf LLP说,“是第1条防守。”

缺走工作的短暂,这肯定是一个破坏性的行动,还有机械师的留置权选项,弗雷德里克说,甚至只是一个威胁,以诱导所有者或一般承包商支付。机械师的留置权在项目财产上创造了归因,并且在业主可以出售或再融资之前必须支付或以其他方式解决留置权所代表的美元金额。

“机械师的留置力是一种强大的工具,可以以任何数量的方式对抗所有者使用,”他说。例如,如果该项目融资,机械师的留置权可以将所有者置于其违约的抵押贷款。

分包商留置权对业主进行同样的后果,并且在涉及到特种承包商的特殊支付方面时也可以获得车轮。

然而,弗雷德里德说,承包商的良好商业实践可以减少支付问题将导致工作问题的机会。

他说,承包商应该在其他建筑公司查看客户的信誉和支付历史。他们还应该坚持使用AIA合同,因为如果争议向法庭途径最熟悉,法官和仲裁员最熟悉。最后,他说,在解决缺陷之前,不要让客户在付款后落后过分。

业主没有给出资金能力的证据

这可能会让一些一般承包商惊喜,但是,根据麦克马纳斯的说法,如果所有者没有给他们证据表明它已经取得了财务安排或者有资格支付与项目的条例草案,他们的合同可以允许他们停止工作。

但是,承包商只能在某些情况下请求该证明,至少对于使用AIA 201或其他包括该权利的形式的人。

如果使用AIA 201,承包商可以询问所有者在工作开始后能够在工作开始后履行其账单,如果承包商拥有“合理关注”的人赢得“合理关注” T能够满足项目的财务义务,或者如果所有者对实质性增加合同金额的工作变更。如果所有者未能提供该信息,那么承包商可以停止工作。

如果在启动工作之前忽略了此类承包商请求,承包商根本没有必要启动项目,直到所有者交出必要的信息。

在这两种情况下,承包商再次有权享有因停工而产生的大多数费用。

基本变革

McManus表示,主要的变化是一种变化,如此极端,当添加到工作范围时,它会改变合同的本质。 “这不再是相同的合同,”他说。

例如,如果承包商只雇用以50,000美元的拆除建筑物,那么将500,000美元的更改令来建立一个新的,这将是一个基本的变化。

然而,McManus的大多数变化难以证明是主要的变化与变更令,承包商通常是合约束缚的。

但是,即使是主要的变化,也不会影响承包商的义务完成合同中概述的原始工作范围。

如果承包商宣布改变是红衣主教,改变原始合同的本质,以及在分包商的情况下的所有者 - 或者一般承包商 - 不同意,那么问题可能会在法庭上结束,这并不意味着猛烈承包商扣篮。 McManus表示,基本变化,逐案决定,非常难以证明。

惊喜发现

McManus说,发现意外的危险条件,地下储罐,文化重要的文物或人类遗骸 - 这些都是当时可以在受影响地区或由当局的指示中合法地工作时的所有示例。

然而,根据AIA的AIA A201这样的一些合同,如果他们能够在这些危险中安全地工作的方式,承包商就无法走下来。

这是承包商通常有资格偿还偿还工作的费用的另一个情况,以及损失日期损失的日子的适当延期,以便从网站上撤消或删除物品。

然后有纠纷是不那么明确的削减。

在这种情况下 - 即,公司负责建筑错误的论据,持续努力获得改变订单批准,整体有争议的关系 - 通常没有明确的路径能够理所当然地脱离工作。

吉姆加拉格尔是一名决议管理顾问的校长说,他们可能会令人沮丧,但仍然是双方都必须遵守合同和规则,以便停止工作并可能终止合同。

他说,一个人不能低估诚实,直接谈判的能力,以便在法庭战斗中争夺法庭战斗,或者至少是一名承包商走出工作。 

“你必须退后一步,看看你可能对你有任何责任的东西,以及你可能如何为问题做出贡献,”他说,“因为,更频繁地,这是非常罕见的东西是黑色和白色的。你必须评估灰色的色调。“ 

每个故事都有三个方面,加拉尔说,以及承包商以及所有者,有时会忽略这一点。两党需要记住的是他们的案件将如何向最终决策者看,在法庭,仲裁或调解中。

“如果你已经经历了[进程]而且情况没有其他追索情况,那么你需要遵循合同所需的要求,”他说。


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