Deep 潜水

后桑迪大厦如何寻求'strike a balance'在安全与发展之间

大约三年前,超级风暴桑迪登陆美国,据估计 690亿美元损伤 和几乎 60人死亡 到沿海纽约和新泽西。尽管桑迪大小的暴风雨总是会给水和风带来各种危害,但这场暴风雨的遗产,尤其是在纽约市地区,将是洪水,使交通系统瘫痪,房屋和企业遭到破坏,成为美国最具活力的经济之一集线器决心阻止它再次发生。

一场“完美风暴”

律师迈克尔·博金(Michael Bogin),纽约海滨倡导者,佩吉特Sive合伙人 &哥伦比亚特区里塞尔(Riesel)表示,甚至在桑迪(Sandy)到来之前,还有另一场“完美风暴”,因为纽约滨水区经历了前所未有的增长期,自2000年以来,大约有80万套新的高层住宅单元。

但是,所有这些新建筑物都是根据过时的联邦紧急事务管理局(Federal Emergency Management Agency)洪泛区地图建造的,这对于衡量洪水造成的财产损失风险至关重要。博金说,当桑迪袭击时,FEMA正在更新地图,他在长岛的童年住所也遭受了桑迪的破坏。他告诉《建设潜水》杂志:“暴风雨打败了地图。”

博金说:``所以我们有旧地图,现在洪水泛滥地区有更多人,桑迪滚滚而来,这只是最好的镜头。'' “真正杀死这座城市的不是风或风中的碎屑。这是一场风暴潮。这是超高潮和这场巨大风暴推动的水的结合。”

据纽约市 报告,桑迪淹没了该市51平方英里  比FEMA洪泛区地图预测高出53%  并损坏了约800栋商业和住宅建筑物。在新泽西州,估计 350,000所房屋 被损坏或破坏。

桑迪后的变化

一旦风暴过后,当局评估了破坏程度,纽约和新泽西州的官员只能得出一个结论:洪水是造成破坏的主要原因,他们必须更改建筑法规以最大程度地减少未来水灾的可能性。

美国建筑师协会新泽西州代码与标准委员会主席罗伯特·隆戈(Robert Longo)表示,新泽西州每三年更新一次其建筑法规,即将在桑迪遇袭时推出其2012年法规。在飓风造成的损失之后,官员们决定提出一项新法规,因为“人们普遍认为新法规比较繁琐,后来变成了“更昂贵”,而且他们认为这可能会减慢任何形式的速度。重建过程的细节,” Longo告诉Construction 潜水。

博金说,在市长迈克尔·布隆伯格(Michael Bloomberg)的领导下,纽约立即采取行动通过了新的分区修正案,但与此同时,牢记开发人员的需求。  

例如,博金(Bogin)指出,市政府做出了决定,要求建筑物海拔至少高出FEMA洪泛区一到两英尺,这是通常被称为“干舷”的缓冲区。但是,开发商已经面临建筑高度和建筑面积的限制,因此该市必须进行创新以确保安全,但仍鼓励开发。

Bogin补充说,考虑到开发商的担忧,纽约重新定义了建筑物的高度,以便从宜居的第一层而不是地面开始进行测量。该市还放宽了对ADA坡道和电梯等功能的挫折要求,并决定在需要的情况下不将其计入总建筑面积。

“这只是在认识到我们需要更具弹性,但我们还需要允许适当的开发,” Bogin说道,“而且我认为对建筑法规的新分区修正案确实达到了平衡,而且很难达成平衡。 。”

Longo表示,新泽西州与纽约州一样,也制定了干舷要求以及与潜在的积水和积水有关的新结构标准。他说,保险公司已根据干舷津贴所有者在其房屋中所占的比例来确定保险费和免赔额,这鼓励了更高的干舷缓冲,隆戈将其视为未来的保险。

隆戈说:“让我们面对现实吧。暴风雨确实是不可预测的,如果今天我们设定洪水高度,谁知道联邦政府下一次修改这些地图可能是什么。”

不确定的未来

正如Longo所指出的那样,未来是未知的,甚至新的法规是否也将保护该地区免受未来风暴的影响尚待观察。根据Bogin的说法,某些昂贵的举措(例如位于Coney Island Creek口的闸门)因缺乏资金而从未实现,而建造保护性隔离岛之类的措施建议也被很大程度上遗忘了。

Bogin说,变化的抵抗力和短暂的记忆力也很重要。在房主抱怨沙丘会挡住他们对海洋的视线之后,新泽西官员破坏了在新泽西海岸部分地区建造沙丘的计划。

此外,根据Bracewell合伙人托马斯·科卡拉斯(Thomas Kokalas)的说法&纽约的朱利安尼(Giuliani),漫长的洪泛区名称在长岛的洛克威(Rockaways)地区日益紧张。科卡拉斯说,指定地图导致洪水保险费飙升,开发商正在努力改变这些地图。 Kokalas说:“这使那里的生活成本异常高昂。” “他们想要保护,但他们也希望人们住在那里。”

尽管如此,到目前为止,人们有信心与今天的桑迪之前相比,对建筑规范的更改提供了更多的保护。  

博金说:“你永远无法预测下一场风暴将是什么。” “也许不会成为洪水问题。也许下次会是每小时风速为200英里的5级暴风雨。我不知道,但至少在洪水和波浪作用方面,这座城市这项新的建筑法规将为21世纪的发展做好更多准备。”

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