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将设计风险分配给承包商的成本

设计缺陷是施工中经常发生的风险,但是这种风险的合同分配在各个项目之间可能会产生很大的影响。合同条款的范围从全面表达所有者对计划和规格充足性的保证到将重大设计风险转移给承包商的不等。在传统的设计-投标-建造项目中,设计错误风险的默认分配由 斯皮林 教义。该原则源于最高法院的一项裁决,该裁决认为,业主承担与其提供的设计不足以及建造合同所依据的不足有关的风险。但这只是默认原则。的 斯皮林 原则是空白,是建筑合同中的隐含条款,可能受到业主和承包商同意的明示条款的破坏和限制。

施工合同在分配设计失败风险时会有所不同的原因有很多。一些所有者更愿意节省成本,这与限制承包商在设计方面的风险以及减少承包商价格中的应急费用有关。但是,其他所有者不愿承担设计者在其护理标准下未承担的剩余风险。

更进一步,一些所有者更愿意让设计师和承包商对某些相同的设计问题承担责任。业主可能会认为经验丰富的承包商可以更好地识别和管理潜在的设计错误成本。所有者可能会被卡在设计师和承包商之间,彼此指责,可能会感到警惕(甚至疲倦)。业主可能会确定希望限制承包商要求更多时间或金钱来完成工程的理由。与通常没有足够限制的设计师的专业责任保险相比,拥有者可能会认为拥有有价值的设备或其他资产来支持其结合能力,许可和业务运营的承包商是更具偿付能力的目标。最后,业主可能会得出结论,与追求设计​​师或设计师的保险人相比,建筑合同余额为解决问题提供了更多的资金。

施工合同可以通过多种方式将承包商因项目设计问题而产生的某些风险分配给承包商。这些包括承包商承担参与设计开发或验证设计的充分性的责任,规定在设计错误时承包商应承担的义务的程序条款,限制所有者对某些索赔或损害承担责任的条款,以及所有者仅放弃声明设计某些方面的准确性或充分性。

至少,许多建筑合同规定承包商有义务在开始工作之前,通知承包商承包商已知存在的设计文件中的任何错误,遗漏或不一致之处。在这种情况下,承包商必须小心识别并报告这些专利或明显的缺陷和歧义,否则就有放弃合同调整权的风险。

承包商的早期介入通常包括在设计文件开发过程中对其进行审查和评论。这在具有风险的施工管理合同中很常见,在该合同中,承包商在确定保证的最高价格之前提供了施工前服务。在最近的一个案件中,州最高法院裁定,只有当建筑经理对缺陷设计的依赖既合理又善意的情况下,有风险的建筑经理才可以从所有者对设计的默示担保中受益。设计阶段。

如果承包商同意在开始工作之前验证设计的准确性和充分性,而不是仅仅出于特定目的对设计进行审查,则承包商承担的风险甚至更大。合同条款规定承包商有责任验证设计的正确性,旨在使承包商放弃对在工作开始后发现的设计缺陷的任何索赔。这些规定还以承认的形式表示,在达成协议之时,承包商已经解决其设计或合同文件中的任何歧义,冲突或差异之处。

即使业主对造成延误的设计错误负责,无延误的延期规定也可能严重破坏承包商要求额外赔偿的要求。由设计缺陷引起的项目延误扩大并增加了承包商的现场管理费用以及检查和监督成本。尽管某些州的法律禁止执行这些条款,但在许多司法管辖区中它们是可执行的。

ConsensusDocs和AIA合同文件都规定了业主和承包商与设计有关的义务。 ConsensusDocs要求所有者提供“完成工作所需的所有建筑和工程设计服务”,但合同文件中委托给承包商的设计服务除外。相比之下,AIA A201-2017通用条款规定承包商有义务执行设计中未提供但“与合同文件一致”并“合理地”从合同文件中推断出的工作,“对于产生所示结果是必要的”。

ConsensusDocs要求承包商“对图纸和规格与[合同文件]中提供的信息,[承包商]进行的相关现场测量以及工作现场中影响工程的任何可见条件进行比较。”他们还要求承包商向业主报告他们在合同文件中发现的“任何错误,遗漏或不一致之处”。但是ConsensusDocs还明确指出,“检查是为了促进施工,而不是对任何法律,建筑法规或法规的发现,发现错误,遗漏或不一致之处或确定遵守情况负有肯定的责任”。 ConsensusDocs施工管理高风险协议进一步走了一步,承认施工经理“对发现的错误,遗漏或不一致之处不承担任何责任”。 。 。除非[故意]未能向[所有者]报告公认的问题。”

AIA A201建立了肯定的义务,要求承包商熟悉将在什么条件下进行工作并将其观察结果与合同文件的要求相关联。它还肯定要求承包商“仔细研究并比较与该工程的那部分有关的各种合同文件”,以及现场由业主提供的任何勘测,并“对任何现有条件进行现场测量”,以及“观察任何影响[作品]的现场条件。”这些职责的范围比ConsensusDocs的职责范围要广,以便将图纸和规格与现场可见条件以及承包商可能进行的任何现场测量进行比较。 A201还对承包商承担执行这些设计评审和核查可避免的任何费用承担责任。

业主和承包商分配设计缺陷风险的经验教训是,既不依赖也不为业主提供的计划和规格的准确性和充分性提供暗示保证。默示担保可以通过双方的协议进行重大更改。除了所有者简单地拒绝全部或部分设计的适当性以外,合同条款有义务要求承包商验证设计的充分性,或者限制所有者对某些索赔或损害承担的责任,这是将更多风险分配给承包商的常见方法。意识到这些风险的承包商在投标书和投标书中对其定价。

道格·泰伯林(Doug Tabeling)是史密斯(Currie)的律师&在佐治亚州亚特兰大的汉考克律师事务所。他的执业致力于帮助建筑业主和承包商完成成功的项目,避免,减少和解决纠纷

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