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(融资)生活的事实:为什么建筑业主将大型项目转向P3

无论是对佛罗里达州的一条高速公路进行23亿美元的大修,还是在加利福尼亚州新建一个价值5.13亿美元的文娱中心,一个建筑项目都可能非常昂贵。通常,私人和公共所有者都无法在相对较短的建设项目期限内缴纳那么多现金。即使他们有可用的资金,他们通常也不想只将其与一个项目捆绑在一起。

传统上,公共实体将通过税收债券为其大型基础设施项目提供资金  合伙人威廉·埃利奥普洛斯(William Eliopoulos)说,发行市政债券是为了资助特定项目,然后用完成的项目所产生的收入偿还 鲁坦& Tucker LLP 在加利福尼亚。 

州或联邦拨款  - 要么  如果国会决定资助一项国家项目,也许是两者的结合-也是一种标准工​​具。但是,私人建筑项目的所有者或开发商在融资方面是靠自己的,因此,如果他们不聘用股权合作伙伴来帮助筹集资金,他们几乎总是会借出建筑贷款来为规模较大的项目提供资金。交易并分享最终的利润。

这些都是在不花费现金储备的情况下推进一次性项目或多项努力的常见,直接方法。虽然公共和私人融资方法通常占据了建筑融资领域的自己的一面,但是这两个部门正开始在以下方面建立新的融资解决方案: 公私伙伴关系 (P3s).

P3融资示例

P3关系通常涉及公共实体,无论是国家机构还是地方市政当局,都决定进行重大的公共工程项目,例如收费桥。该实体要么没有钱来预先为该项目提供资金,要么可能有一个即将进行的计划中的多个项目计划,并且不想在桥上动用全部现金。

因此,该实体获得了与私营公司或公司财团订立合同所需的立法批准,该公司将设计和建造桥梁,然后运营和维护多年。该实体先支付一笔前期款项,以帮助设计和建造,然后再进行一些里程碑式的付款。同时,该财团正在为该项目提供最大的资金。桥梁建造完成后,财团开始进行长达数十年的合同运营和维护工作。

到目前为止,该财团尚未从交易中获得任何利润。但是,既然收费桥已经开始运作,那就是回报的开始。根据合同中的规定,实体开始向财团付款以进行桥梁运营和维护,财团可以将合同期限内桥梁上收取的全部或部分通行费带回家。

Eliopoulos说,尽管P3的融资细节可能很复杂,但公共和私人方面仍然可以使用传统的债券发行,建筑贷款或股权融资的方法来履行其对项目的财务责任。

替代融资方案在增加

在过去的几年中,P3模型已经起飞并得到了更广泛的利用。 “我的工作进展非常快,有P3会议吸引了1000人,”该公司的股东Lee Weintraub表示。 贝克尔& Poliakoff 以及该公司P3小组的主席。他说,如果执行得当,P3通常对公共和私人双方都是双赢。虽然收费桥的例子可能是一种可能的安排,但温特劳布说,他最喜欢的关于P3的格言之一是:“一旦看到一个P3,就看到一个P3。”

例如,在上述网桥场景中,尽管财团将从网桥上高于预期的流量中受益,但它也承担了流量低于预期的风险。 Weintraub表示,这种风险转移是P3如此受欢迎的原因之一。但是,在佛罗里达州,由Skanska USA领导的合资企业是 升级21英里 Weintraub表示,虽然位于4号州际公路上,但佛罗里达州交通运输部决定承担用户数量的风险,并将仅在运营和维护期间向合资企业按计划付款。这只是P3交易有多变化的一个例子。

除了该风险转移要素外,在紧缩的预算周期中将现金用于更多项目或简单地减少现金支出的能力是公共实体的P3收益。 Eliopoulos表示,他的公司代表该公司的设计建造合作伙伴之一。 长滩市民中心 项目。因为财团承担了大部分的融资负担  并且由于新建筑物将需要较少的维护并具有节省成本的功能  长滩向该财团支付的定期款项与该市为维护现有过时设施而已支付的款项相当。

广泛使用的机会和障碍

Eliopoulos说,他认为当公共实体需要“拨出资金”时,例如长滩,P3将会越来越受欢迎。他说:“对于较大的公共项目,公共机构对P3感兴趣。”但是,Eliopoulos补充说,公共实体需要学习如何执行(P3)...在某些情况下,它们需要特殊的授权立法并加强与政府的合作以降低P3的融资成本。

Weintraub说,P3潜在的融资设置的另一个例子是一种模型,该模型具有非盈利性的角度,大学一直在使用该模型来处理大型项目。他说:“非营利组织将拥有该物业。他们会借贷完成这项工作所需的钱,但由于他们是非营利组织,因此他们可以节省财产税。” “这种模式是在全国许多高等教育(项目)中完成的。”

两位法律专家都认为,更多公共机构实现P3可能节省的最大障碍可能是对流程及其相对于传统融资方法的潜在优势的教育。

“更大的问题是,公共实体需要意识到,即使他们支付了更多的融资成本,将开发人员带到那里,以及在35至45年的使用年限内这样做的效率这些新设施将为他们节省更多的钱,” Eliopoulos说。

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