虚线:弥补缺陷设计的成本,联邦设计建造合同的变更

根据最近在美国设计建造协会会议上提出的律师的说法,联邦机构很少放弃许多设计建造者所期望的那种控制。

Danielle Ternes/Construction 潜水

此功能是“虚线”系列的一部分,该系列深入研究了建筑行业的复杂法律环境。要查看整个系列, 点击这里.

无论选择哪种交付方式,几乎在任何商业建筑项目中,工作,材料或设计范围的变化都是可以确定的。 

将项目移交给设计建造公司应该通过将大型项目中涉及的多个角色(即建筑师,总承包商和工程师)置于一个屋檐下来减少这些变更以及冲突和分歧。

根据设计构建支持者的说法,随之而来的早期合作激发了创新,并可以减少随着项目的进行而浪费时间和金钱的冲突的可能性。  

设计建造项目也可以 节省时间和金钱 根据美国设计建造协会(DBIA)的数据,与其他交付方式相比。

平均而言,与风险施工经理(CMAR)方法相比,设计建造可节省1.9%的成本,比设计投标建造(DBB)节省0.3%的成本。在建设阶段,设计建造项目的运行速度比CMAR项目快13%,比DBB项目快36%。根据DBIA的说法,当设计建造者处理从设计到完成的项目时,他们可以比CMAR快61%,比DBB快102%交付他们的项目。

设计-建造方法曾经是处理建筑项目的一种常用方法,但现在又重新兴起了,许多建筑合同的发行商(例如 美国建筑师学会, 共识文件 当然还有DBIA 提供自己的系列 为设计建造项目量身定制。

但是,即使有些业主对设计建造的潜在利益充满热情,甚至雇用了设计建造者,但他们仍然愿意放弃多少项目控制权。联邦政府有时会属于这一类,并会发布自己的一套规范性设计要求,性能目标或两者的某种组合。

然后,在试图保持政府要求的同时,让设计建造者完成设计。

但是,如果有问题的联邦机构在所需的设计元素上犯了错误怎么办?如果发生冲突,并且设计建造者不能达到联邦机构的性能目标,但仍然坚持详细的设计规范怎么办?即使设计机构坚持要包括自己的设计元素清单,设计建造者是否也自动承担最终产品,设计和全部责任?

根据Obermayer Rebmann Maxwell的律师Michael Richard的说法,判例法确定了法院在这些问题上的可能裁定方式&Hippel LLP,在最近的DBIA会议上。这些法院判决通常适用于所有机构。

Seyfarth Shaw LLP的律师Bennett 绿色berg表示,当然,有些机构确实将所有责任移交给了设计制造商,但即使在这种情况下,政府也会犹豫放弃全部控制权。

他说:“(机构官员)习惯于在设计-构建环境中一直做的事情,并且不愿放弃他们的角色和对流程的监督。”

格林伯格说,他们可能也不愿意将项目转给商业企业。

政府概念设计中的缺陷

在讨论中,Richard将概念设计定义为政府提供给设计建造承包商的设计或设计文件的任何部分,作为初始合同的一部分。

理查德说,总的来说,就联邦合同而言,设计建造承包商可以弥补合理的额外费用,以符合有缺陷的规格并交付令人满意的最终产品,即使进行任何必要的更改也可以“放松”。规格。”

他说:“法院正在承认,由于规格方面的缺陷,当事方原先打算对工程进行变更……承包商当然有权收回其执行变更后的工程所产生的费用。”

他说,如果变更导致成本降低,那么政府可以推行一项演绎式变更命令。

此外,设计缺陷承包商只能在缺陷属于设计规范而非性能规范的情况下收回成本。

理查德说,例如,设计规范确定了要使用的材料的类型,也许还确定了施工方法-“路线图”。性能规范给出了承包商的最终目标,例如能效要求,并允许承包商自己实现目标。

如果政府的错误在招标过程中很明显,那么设计建造者可能无法收回其成本。

AEC公司Burns的律师Holly Streeter-Schaefer表示,联邦机构基本上保证他们提供的有关该项目的事实是正确的,但是设计建造者仍有义务尽早将缺陷或问题提请政府注意。& McDonnell.

她说:“设计制造者没有利用政府的利益,故意不提出问题,以期在后端赚钱。”

最后,理查德说,及时向政府发出延误通知是承包商在收回缺陷成本的路上可以得到的最好保护。设计建造承包商还应避免签署会浪费时间但没有钱的修改。

概念设计变更

理查德说,这些年来,联邦政府收紧了关于设计制造者有权更改概念设计并获得报酬的权利的合同语言。

在一个案例中,设计建造者大幅升级了概念设计中包含的喷泉。政府没有要求承包商进行更改,即使代理商批准了更改,也不会为更改付款。最后,法院裁定政府必须支付建筑费用,而不是设计费用。

在另一起案件中,法院裁定,作为先决条件的“信息索取”流程的一部分而发出的重新设计授权,使政府不愿承担更改概念设计所需的设计和建造成本。

但是,总的来说,设计制作者没有权利独自更改概念设计,尽管作为设计制作者,这种限制可能并不熟悉,Richard说。

他说,现实情况是,政府长期以来一直在设计-建造合同中使用自己的设计审查员,就像他们在设计-投标-建造合同中工作一样,政府对设计有更大的控制权,他说。说过。

理查德说,政府很难以与业内大多数人对设计建造的看法一致的方式来放弃对设计和项目的控制。

政府对设计标准的更改承担责任

理查德说,在设计的开发过程中,政府有权对设计进行调整,而不会产生额外的费用,但存在局限性。但是,这些微小的变更类型不同于根本的变更类型,而且政府无权进行重大变更而不付费。

理查德说,重要的是要记住,无论政府团队中有谁指示设计建造者进行更改(任何更改),承包商官员都是唯一可以授权的人。

那么,为联邦政府承担设计建造项目的风险值得吗?

格林伯格说,承包商有时会通过增加价格偶然性来弥补这些风险,尽管承包商有机会将出价提高太多,而没有赢得项目。

但是,经验丰富的联邦设计建造承包商可能会感到足够自在,无论如何向前迈进,并在出现有关设计的争执时抓住机会在法庭上。

格林伯格说:“这样做有风险。” “您必须确保一天结束时都会做对。”

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