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虚线:处理建筑纠纷,从调解到诉讼

此功能是“虚线”系列的一部分,该系列深入研究了建筑行业的复杂法律环境。要查看整个系列, 点击这里.

许多建设项目的结果都符合各方的预期,即工作按计划或按计划完成,每个人都为完成的工作获得报酬。

但是,有时会出现争议,争议太大或范围太大,无法在几次工作现场会议上解决。如果没有牢固的争议解决流程,这些冲突可能很快就会失控。但是,大多数标准形式的建筑合同都概述了实现公平结果所需的步骤。

合同中通常涉及三种主要类型的争端解决程序:调解,仲裁和诉讼。涉及建筑合同的所有各方都需要探索适合他们和项目的选项,并确保其合同条款尽可能明确,以避免将来出现潜在的问题。

调解

调解通常是解决争端的第一步。在大多数标准施工合同中,也都要求当事方可以继续进行仲裁或诉讼。但是,就不具有约束力的程序而言,调解通常可以成功地使各方考虑冲突并达成协议,然后再提出更昂贵的选择。在调解中,各方都选择一个中立的政党看情况,听取意见,然后作出决定。

律师事务所合伙人金伯利·阿什比(Kimberly Ashby)表示:“在诉讼进行之前和进行期间,调解的激增极大地影响了提起诉讼的案件数量。” 佛利& Lardner 在佛罗里达州奥兰多市。她说,一名合格的调解员将量化眼前的问题,通常会使一个或多个当事人意识到他们不会通过“掷骰子”并推动诉讼来做出明智的商业决策。


“在诉讼之前和进行期间,调解的激增极大地影响了提起诉讼的案件数量”

金伯利·阿什比(Kimberly Ashby)

Foley合伙人& Lardner


但是,并非所有案件都适合调解, Sive,Paget& Riesel 在纽约。他说:“如果双方相距甚远,以致无法达成妥协,那么调停就没有意义了。” Curran确实同意Ashby的观点,即调解通常可以促使一个或多个政党把握机会的现实性。他说:“调解员最重要的是对客户的潜在案情进行坦率的评估。” “如果客户不听他的律师,他可能会听调解人。”

Ashby认为,成本也是调解成功的一个因素,因为昂贵的仲裁和诉讼费用的前景使这些选择的吸引力降低。除了增加项目底线(减去大量法律费用)外,调解还可以是双方例如向主要项目涉众证明他们可以解决问题,增加未来重复业务机会的过程。 。

仲裁与诉讼

如果调解失败,那么通常进行仲裁或诉讼。这是一个“或非”的前景,因为当事方在签署施工合同时通常必须选择一个或另一个。 “仲裁和诉讼是最后的两个机会,” Curran说。 “如果他们以后可以上法庭,那将使他们摆脱仲裁。”

仲裁有多种形式,从一个人到由三名或更多名仲裁员组成的小组来决定案件,但是无论仲裁小组是什么样子,该裁决都是具有约束力的。仲裁员可以是律师,建筑师,工程师,总承包商,任何有资格了解施工纠纷细节并做出公正决定的人。

该合同通常会指定仲裁员来自美国仲裁协会或JAMS(司法仲裁与调解服务)等组织。这些专业团体不仅提供了一份仲裁员名单,而且还可以处理行政程序,例如收取费用,进行冲突检查以及向仲裁员付款。


“调解员最重要的是对客户的潜在案情进行坦率的评估”

约翰·帕特里克·柯伦

佩奇Sive合伙人& Riesel


那么建筑公司应该选择哪个呢? “许多人认为仲裁有利于承包商,” Curran说。首先,他指出,十分之九的纠纷与付款有关。仲裁比法院程序要快得多,这意味着如果承包商胜诉,他们可以更快地获得金钱。

柯兰说,仲裁员在作出裁决时还有更多的余地,不一定要遵守现行法律。如果承包商认为该案将从这种灵活性中受益,那么仲裁可能是解决之道。

实际上,库伦说,一旦仲裁员做出了决定,法院就不会撤销或修改该决定,除非它发现该仲裁员行为不当或在决策过程中是任意的。另一方面,在传统诉讼中,上诉法院可以决定下级法院是否正确适用了法律。

不过,仲裁并非总是最便宜的选择。每个仲裁员-特别是如果他们是律师-通常按小时收费。如果面板上有三到四名仲裁员,那么两小时或三周的每小时计费都可能会增加很多钱。 

根据Ashby的说法,在将诉讼或仲裁作为解决纠纷的最终方法时,要考虑的另一个问题是,如果委员没有任何建筑经验或背景,陪审团是否能够做出合理的决定。如果手头上的问题是细微的,法庭可能不是承包商提出争议的最佳场所。

规划的重要性

在像组织这样的组织签发的标准合同中,争议解决条款之间的差异不大 美国建筑师学会 要么 美国设计建筑学会,因为大多数都使用相同的步进方法,但是有些子句会抛出无法执行的危险信号。

例如,库兰说,在纽约,如果该项目是在纽约建设的,则坚持坚持在另一州进行争端解决是违法的。该规定因州而异。此外,柯伦说,“您不能以任何理由起诉我”条款不可执行,部分原因是这将使许多州法律规定的留置权无效。


“合同应提供具体的答案和程序,以解决施工期间出现的典型问题”

玛格丽特·格林

Honigman Miller Schwartz和Cohn的建筑规划实践小组的合伙人和负责人


施工规划实践小组的合伙人兼负责人玛格丽特·格林说,解决争端的最重要方面可能是在分歧上升到“争端”或“索赔”之前,最大程度地减少冲突的机会。 霍尼曼·米勒·施瓦茨和科恩 在底特律。

第一步是仔细的项目计划。 绿色e指出,承包商应尽力提前发现潜在问题,并在需要时提出替代解决方案。合同也需要采取类似的措施。她说:“合同应提供具体的答案和程序,以解决施工过程中出现的典型问题。”

例如,格林说,对于标记和时间限制之类的项目,不要使用术语``合理的'',而是各方应明确并确定确切的标记和时间限制。她说,这里的目标是减少各方可以辩论的项目数量。

格林还表示,保持合同条款切合实际很重要。她说:“在建造过程中,过于严格和单方面的合同可能不会成立。” “这种情况发生在无法在现场实际执行合同,而业主和承包商代表通过忽略合同并制定自己的现场规则来解决问题时。”如果在这种情况下确实发生冲突,则各方很难知道如何处理。

格林补充说,“勤奋的合同管理”也可以帮助避免合同纠纷。她说:“一些分歧,例如变更单,未解决的问题,延误,演变成索赔,仅仅是因为在项目结束之前尚未解决。”  

但是,承包商需要意识到,争端解决条款可能因合同而异,执行力因州而异。阿什比说:“存在完全依赖表格文件而不考虑适用于该合同的州法律的危险。”


点线系列是由AIA ContractDocuments®提供的,AIA ContractDocuments®是设计和建筑合同的公认领导者。要了解有关其200多个合同的更多信息并访问免费资源,请访问其网站 这里。 “ AIA合同文件”对本文中“环球建筑新闻”的覆盖范围没有影响,其内容也不反映美国建筑师协会,“ AIA合同文件”或其员工的观点。

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