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虚线:合同如何有效'drive the train'项目结束流程

此功能是“虚线”系列的一部分,该系列深入研究了建筑行业的复杂法律环境。要查看整个系列, 点击这里.

从建设项目继续  这项工作是成功还是挑战  感觉很棒这项工作已经完成,在承包商可以正式将工程移交给所有者或总承包商并永久关闭其上的书之前,还需要完成一些细节。但是,在离开任何项目之前,施工经理必须处理一些问题,否则他们会发现自己一次又一次地重新访问该项目。

在项目开始之前考虑关闭

承包商可以在结束交易过程中使用的最有效工具会在工作开始时展现出来  全面审查合同文件。该公司建筑法和诉讼业务的股东兼主席史蒂文·B·莱瑟(Steven B.Lesser)说,放弃这一步骤 贝克尔& Poliakoff 在佛罗里达州,通常会阻止承包商了解其清算职责的全部范围。

他说,例如,在基本完成时,一些公司承担了合同规定的主要义务,而实际上他们仍然必须执行某些任务,例如确保所有许可证都已被关闭或对所有者进行培训在已安装的设备或机械系统上。

合伙人约翰·帕特里克·柯兰(John Patrick Curran)表示,一些业主认为某个项目已经接近完成。 Sive,Paget& Riesel 在纽约,而其他人则认为直到完成每项工作才完成。他说,一个项目的确切完成时间很重要,如果没有其他原因,它通常会决定所有者何时必须最后付款。

项目何时完成的模棱两可

Lesser指出,承包商必须注意并了解最终付款的条款,并排除所有非他们自己负责或控制范围内的条件,这一点很重要。例如,即使总承包商可能已完成工作,业主也可能雇用了另一位承包商,该承包商也获得了许可证,但尚未完成工作范围。如果关闭所有许可证是最后付款的条件,则无关承包商的工作可能会延迟向主承包商付款。

关于变更单的争议也需要解决,才能将项目视为正式结束。标准施工合同要求强制承包商通知业主  或总承包商(如果是分包商)  Curran指出在指定时间内的任何更改。他说,尽管如此,仍有一些所有者,例如政府机构,坚持在项目结束时谈判变更单。但是,由承包商来确保所有变更单都根据合同的要求得到解决。

根据Curran的说法,与最后一笔付款同时进行的是留置权豁免,或者是已支付的人工和材料供应商的书面证明。如果尚未完成留置权豁免的供应商或承包商仍未支付,并对该项目提出留置权索赔,则该举动可能会干扰所有者对房屋进行再融资或出售的能力。

结算过程中的其他因素

莱瑟尔说,在佛罗里达州,承包商必须提供最后付款誓章,以收取他们的最后一笔欠款。承包商使用此文件确认所有项目分包商和供应商均已付款,但还列出了尚未付款的项目。如果承包商或供应商没有通知业主他们已按照佛罗里达州法律的规定在一定时间内开始了该项目的工作,则他们将失去留置权的权利。但是,这并不能阻止他们起诉任何应付款。

据库伦称,在佛罗里达州这样的州,由于州的通知系统,更容易跟踪谁实际为项目提供了材料或劳力。但是在纽约 — 至少在商业项目上  一旦所有工作完成,承包商将有八个月的留置权。与在佛罗里达州一样,仅仅因为某人失去了留置权,并不意味着他们已经失去了寻求付款的权利。

与留置权豁免不同,在项目结束时不能签署和收取履约保证金。莱瑟尔说,当承包商向业主提供履约保证金时,它可以保证承包商对业主的所有义务,即使是在关闭之后也是如此。如果承包商``向南走'',则所有者可以通过担保公司追索担保责任。发放支付保证金需要有文件证明所有潜在的债券索偿人都已得到付款。

除法律文件外,还有一些计划,担保以及其他手册和文件必须在项目结束时提交给所有者。莱瑟尔说,数字媒体的选择已经取代了项目结束时曾经交换过的大部分纸张,如今,承包商交出拇指驱动器而不是一盒项目文书和记录的情况并不少见。建筑物信息建模(BIM)也改变了有关建筑物信息显示给所有者的方式。他说:“在管理项目方面,所有这些事情都应该使我们的生活变得不那么复杂。”

打孔清单的重要性

也许项目结束的其他要素没有比打孔清单更能破坏流程的潜力。打孔清单是业主通常在与承包商的演练期间创建的清单,用于识别在业主搬入之前需要纠正的缺陷。承包商应确保合同仅提供一份由承包商交付的打孔清单。莱瑟尔说,业主在基本完工后的指定天数内,并确保承包商在承包商开始搬入该空间之前有足够的时间来解决必要的维修。

如果不是这样,承包商就有将所有者损坏的风险包括在打孔清单中的风险。他说,一种确保只有合法物品进入名单的“保证方法”是,在打孔清单完成之前,不允许所有人占用空间。多个打孔列表可能会延迟项目和结束流程。

Curran说,分阶段完成的工作在打孔清单方面产生了更多的问题。但是,如何处理部分居住的情况是可以包含在合同中的内容。他说:“精明的承包商在经过演练之前不会让任何人占据空间,并且要有思想和对交接条件的理解。”

Mallorie Brodie,首席执行官兼联合创始人 软件启动Bridgit 打孔清单应用程序Closeout的共同创建者表示,承包商在打孔清单方面犯的最大错误是等到项目结束才开始将它们放在一起。在纸笔时代,最后编写一份大清单是有意义的。但是,利用当今的技术,她说“打孔清单”的效率明显更高。

布罗迪说:“这更多的是一份现成的文件,可以解决这些问题。”在项目进行过程中花时间进行质量控制审查可能会导致所有者和承包商完成最终的打孔清单时所需的打孔清单小得多。

一切都回到合同

莱瑟尔强调,顺利完成项目的秘诀始于对合同的彻底审查,其关键要求已从管理层转移到现场监督人员。莱瑟尔说,在职员工应该知道延误,并“由内而外”通知条款,以维护公司在合同下的权利。 

他说,尽管如此,仍有各种规模的承包商“把合同放在抽屉里”,一旦签了合同,就不用再去看了。莱瑟尔说:“您可以拥有世界上最好的合同。如果不执行合同,那就毫无意义。” “阅读并了解合同的要求,因为这将带动火车。”


点线系列是由AIA ContractDocuments®提供的,AIA ContractDocuments®是设计和建筑合同的公认领导者。要了解有关其200多个合同的更多信息并访问免费资源,请访问其网站 这里。 “ AIA合同文件”对本文中“环球建筑新闻”的覆盖范围没有影响,其内容也不反映美国建筑师协会,“ AIA合同文件”或其员工的观点。

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