虚线:避免这些变更单的困扰

丹妮尔·泰恩斯/建筑潜水

此功能是“虚线”系列的一部分,该系列深入研究了建筑行业的复杂法律环境。要查看整个系列,  点击这里 .

对于建筑公司而言,跟踪其建筑协议的变更始终很重要,这样他们才能适当地向客户收费。但是,由于许多一般承包商和分包商在COVID-19停机时间延长后可以恢复工作,因此现在这可能变得更加重要。

承建商 cannot afford to leave any money 上 the table right now, which means they should pay even more attention to issues that could affect their bottom lines.

Much Shelist P.C的建筑法律业务负责人兼主席Josh Leavitt表示:“变更单和COVID的共同点是,您都需要保持良好的卫生习惯。”在芝加哥。

这包括不让最佳变更单实践(及时通知,确认变更的现场电子邮件,否则会保留权利和补救措施的行动)在没有适当文档的情况下陷入困境。 

承包商需要避免这样的心态:“好吧,让我们把工作做好,我们将在工作结束时谈论变更单。”这是灾难的根源。

律师说,根据合同要求和情况,现场主管或项目经理在被要求进行更改或执行额外工作后可以发送给客户的示例电子邮件脚本可能如下所示:

您今天指示我在现场进行这项[额外工作],我们将这样做,并且不会减慢工作速度。但是我正在做一封电子邮件记录,我们告诉您,额外的工作将要付费,我们将向您定价并将其定价给您,但是根据您的要求,我们会重新开始并完成工作。

Leavitt说,许多合同都会说承包商(总承包商和分包商)都应该在收到书面变更单后才执行额外的工作,但是“那不是现实世界”。

他说,有一些州,在这种情况下,只要承包商有明确和令人信服的证据表明要求其执行工程,法律便会批准口头变更令。但是最好不要让情况最终落到试图以此方式证明变更单声明中。

利维特说:“发送这些电子邮件……跟进并保留这些权利。”

这是当前环境中要考虑的其他四个问题:

合同遗漏。 纽约考夫曼·多洛维奇·沃尔克律师事务所合伙人伊丽莎白·马尔基尼(Elizabeth Marchionni)表示,如果合同中未包括某项特定的工作,可能尚不清楚这是否是多余的工作,还是是否有必要推进合同中涉及的工作承包商的原始范围。

她说,在一些承包商溜走的地方,并不是要通过向总承包商,业主或建筑师(无论哪个方合适)的“信息通报”来要求澄清。

“如果您认为有一个遗漏要求您做额外的工作,那么最好让他们……同意或不同意您的意见,这是多余的,并且要知道这样做是否会引起争议或声称,而不是单单进行这项工作,然后说:“哦,不,那超出了我的范围。”

工作范围不一致。 马尔基奥尼说,与从业主流向总承包商,再到分包商的变更单不同,总承包商有时会要求分包商执行额外的工作,而这项工作实际上并不超出总合同的范围。

她说,例如,也许分包商需要执行一轮特定测试。但是,总承包商可能有义务执行多轮测试。

分包商需要定期检查合同,以确保要求他们执行的工作属于其职责范围,而不是需要变更订单的内容。

时间表的扩展。 利维特说,一些承包商可能会忘记确保延长时间表是必须由变更单批准的事情。

他说:“ [承包商]非常善于认识到他们需要将设计变更作为变更单得到批准,但随后他们会在延误时忘记发出适当的延期申请文件。”

同样,根据适用的法律和合同语言,如果没有更改订单以反映项目时间表的延长,如果承包商在合同期限内未完成合同,则承包商可能会被追索违约金。

效率下降。 Leavitt说,如果在COVID-19之后的工作环境中,要求工人遵守社会疏离和其他安全准则,并且如果这妨碍他们保持生产效率,那可能是变更订单声明的基础。 ,取决于合同和合同签订的状态。但是,现场主管和领班在日常日志中详细记录这些条件和效率低下至关重要。

在工人因其他行业而被延迟或拥挤出工作空间而承包商没有提出过错的情况下,这种类型的索赔也将是相关的。

利维特说:“通常,那些日常报告中使用的语言决定了成功的可能性。”

何时不使用变更单

马尔基奥尼说,承包商有时认为,额外的一般条件(例如现场监督或与延误相关的担保成本)的成本需要发出变更令,但这并不总是正确的。这些额外成本可能是延迟索赔的一部分,与变更单索赔是分开的。

她说:“延长工期可能会导致延误索赔或损害赔偿,我们简称为延误。”

Ceschini CPAs Tax的执行委员Michael Ceschini表示,可以帮助承包商在此过程中确定潜在变更单的方法是,通过工作成本会计系统对预算进行定期审查,以对照实际数字进行审查。&纽约咨询PLLC。他说,此外,会计师参与合同审查的情况并不少见。

他说,一流的承包商在签订合同之前采取团队合作的方式,并让他们的会计师,律师甚至担保公司参与进来,让这些值得信赖的顾问提供意见。

会计,行政管理与现场之间的沟通也至关重要。

切斯基尼说:“每当错过变更单时,几乎总是现场不与办公室沟通。”

马尔基奥尼说,最重要的是,一切都与合同有关,以及承包商对合同要求的遵守程度。

她说:“我无法强调了解合同条款下您的义务有多重要,以便正确地注意到,正确记录并正确提出您的索赔,无论是为了额外的工作还是其他费用,以及由于工作中可能发生的许多事情而导致的损失,包括做额外的工作。”

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点线系列是由AIA ContractDocuments®提供的,AIA ContractDocuments®是设计和建筑合同的公认领导者。要了解有关其200多个合同的更多信息并访问免费资源,请访问其网站 这里 。 “ AIA合同文件”对本文中“环球建筑新闻”的覆盖范围没有影响,其内容也不反映美国建筑师协会,“ AIA合同文件”或其员工的观点。

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