Deep 潜水

冠状病毒病-19难题:资金可用于新的建设项目,但破土动工的很少

融资时 适用于合适的项目,所有者和开发人员 竞技场'急于在冠状病毒大流行期间冒着地面建设的风险。

即使在充满冠状病毒的环境中,也有资金来建设新项目。难得的是找到一个愿意破土动工的业主。 

那是几位观察家的总结,他们注意到市场上缺少新的建设项目。贷款人和融资人仍希望支持良好的项目,但在COVID-19持续的经济不确定性期间,愿意承担风险的开发商较少。 

“这是问题的真正症结所在,”马萨诸塞州伯灵顿市建筑顾问EBI Consulting的国家项目主管弗兰克·库克(Frank Cook)说。 “有融资的机会,但是许多所有者,投资者和开发商正在玩观望游戏。 冠状病毒病之前的筹备中的项目大都向前推进,但此后业主一直不愿启动新项目。”

确实, 根据道奇数据& Analytics,2020年的总开工量同比下降15%截止到7月,非住宅类房屋开工率暴跌25%。非建筑开始,包括天然气管道,公用事业,环境公共工程,高速公路,桥梁和其他基础设施,也减少了20%。 

结果是 承包商积压的减少 –他们已经签署但尚未开始的工作数量–以及针对正在进行中的少量项目的更具竞争力的竞标环境。

一切始于土地

房地产咨询公司RCLCO洛杉矶办事处高级董事泰勒·马门(Taylor 马门)表示,部分新土地进入市场的问题已经出现在土地上,这是任何建设项目的最终起点。业主一直在拖延脚步,在大流行之前完成土地交易,以争取时间,直到出现更清晰的经济前景。  

“开发人员一直在努力尽可能快地关闭最终土地,” 马门说。 “在许多情况下,它们已经达到了卖方的忍耐程度。”

马门(Mammen)提出了三个因素,这些因素导致较少的新建筑项目进入市场,但融资并不是其中之一。

“首先,有些交易被取消,因此产生了一些影响,”马门说。 “第二,任何能够延长土地封禁的人都在这样做。第三,在人们无法出行的环境中,开始和结束新交易非常困难,而且需要更长的时间才能从城市规划部门获得回复。还有更多的事情正在阻塞前进的步伐。”

放贷者又重回游戏

的确,尽管承包商对银行撤回新建筑贷款的大流行感到担忧,但宁愿为联邦政府的“工资保护计划”(PPP)管理无风险贷款,但观察家表示,迫切需要完成新交易现在,虽然“贷款条件”窗口仍处于打开状态。

“来自贷方的消息是,他们希望在可能的情况下进行贷款,”位于佛罗里达州坦帕市的Trenam Law房地产和贷款交易业务律师Nikole D. Garcia说。 “有一种感觉,贷款随时都可能紧缩,所以当阳光照耀的心态时,这是一种麻烦。在情况恶化的情况下,有些人疯狂地预定贷款并启动项目。”

在田纳西州纳什维尔,Built 科技类nologies是建筑贷款管理软件的提供商,该公司的客户包括前100家最大的建筑贷款银行中的26家,该公司的业务活跃于多户家庭和住宅领域,并选择了商业建筑领域。

“ 7月份,我们在客户群中看到了3,700笔新建筑贷款,” Built的CRE战略总监Jim Fraser说。 “但是,这在很大程度上受独特的市场条件和项目类型的影响。银行和独立抵押贷款人都在合理的范围内处理新的建筑和装修工程贷款。建筑师,总承包商和分包商都在急切地投标。”  

私人资金可以营业

对于私人商业抵押贷款机构Trez Capital佛罗里达棕榈滩办事处执行董事总经理布雷特·福曼(Brett Forman)来说,最近也打开了贷款窗口。

Forman说:“我们肯定停止放贷了一段时间,只进行资产管理,但现在我们又重新开放了。” “我们希望在我们一直关注的领域中进行智能多户交易和智能化多户建筑。”

例子:他的信贷委员会刚刚批准了一项在佛罗里达州劳德代尔堡投资500万美元,八层的多户家庭项目的申请。该交易仍需要清除承销商,但最初的绿灯在那里。

“我们开始重新进入市场,并在良好的人口统计领域支持我们认为是好的项目,拥有更多有经验的赞助商,而不是经验不足的赞助商,” Forman说。  

在正确的领域进行正确的交易

可以肯定的是,业主和开发商正在将新项目推向特定领域的市场。尽管许多观察家表示,酒店,零售,饭店和办公室的使用被无限期搁置,但自3月份以来在线商务,医学研究和对非城市住房的需求激增,导致建筑活动增加。

RCLCO的负责人说:“新的交易正在数据中心,生命科学,工业配送中心和多户家庭中完成。” 马门。 “在这四个类别中,总体建筑活动所占的百分比很高,但总体而言,活动减少了。”

总部位于密歇根州大急流城的罗克福德建筑公司(Rockford 施工)的建筑总裁Shane Napper也认为在其他两个领域也有显着的活动。

纳珀说:“我们建立了许多杂货店,这真是太棒了。在此期间,人们在杂货上的花费越来越多 冠状病毒病。”另一个亮点是K-12教育,该教育通常从选民批准的债券中获得资金。纳珀说:“以一种很好的方式,K到12变得疯狂了。” “债券计划疯狂地过去了。”

尽管如此,特雷纳姆·劳(Trenam Law)的加西亚(Garcia)表示,正在推进的项目需要清除更高的门槛。 

"即使在这种环境下,一个好的项目仍然是一个好的项目。”加西亚说:“某些行业,例如餐饮和酒店业,将很难出售,并且要保持更高的承保标准,但是拥有合适的所有权团队经验和抵押,就有钱了。”

在场边

但是,尽管可以为新项目提供资金,但是想要利用它的开发人员仍然有障碍。首先,这笔钱虽然便宜,但并不是零成本。除了更严格的总体贷款标准以及仅与最佳赞助商合作之外,贷方还采取了临时措施以防万一发生问题时保护自己。

“尽管银行放贷实质上是美联储提供的免费资金,但它们仍在提高其中许多部门的利率,以提供缓冲和更大的误差范围,”马门说。 “即使他们没有加价,他们也要设定基准利率,以保持资本回报率。”

消息人士称,对于业主而言,这意味着最佳项目的低端银行利率介于3.25%至4.25%之间,而私人贷方则介于8%至12%之间。但是,在COVID-19后的世界中,开发人员还需要考虑减轻大流行性流行病给项目带来的额外成本,例如社交隔离和其他新的工作场所协议。

由于这些步骤的成本已在工地上实现,因此他们也在努力与业主和承包商之间进行谈判。

密苏里州堪萨斯市法律部主管合伙人约书亚·列维(Joshua B. Levy)表示:“在我准备合同时,业主和承包商肯定会更加关注谁将承担COVID风险。” Husch Blackwell公司。 “人们真的在削铅笔以审查这些条款。”

综上所述,所有这些都意味着即使有广泛的资金可供使用;即使有历史最低水平的钱;即使承包商提交更具竞争力的投标,开发商仍在寻找不启动新项目的理由。

玛门说:“有很多钱准备在有机会的时候加入。” “但是,向新的开发建设项目迈进的实际工作本身更加困难。尽管银行的流动性相当好,但事实证明,这比您最初以开发商的身份承销时要贵得多。”

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