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建设50个州:哥伦比亚特区'政府推动的建筑热潮

斯堪斯卡's马克·卡罗尔(Mark Carroll)解释了新兴产业,复兴的社区以及对历史规划标准的承诺如何重塑国家's capital.

编者注:本文是Construction Dive的一部分 50个建设状态 系列,我们将与美国各地的行业领导者进行交流,讨论他们市场中的商业状况。

国会山可能永久地受阻,但联邦城市的其余部分则处于停滞状态。就建筑而言,哥伦比亚特区正在全力以赴,空中吊着起重机,地面上有页脚,卡车装满了物料,在这个本来已经很繁忙的街道上穿行。

DC的建筑热潮到底有多大?根据该地区的数据,2016年该区的建筑面积增加了1,370万平方英尺,而2017年的规划面积几乎增加 华盛顿特区经济伙伴关系。 2016年的数字是自WDCEP自2001年开始追踪以来的最高水平。此外,截至2016年8月,有超过14,800个住宅单元正在建设中,而一年前为13,294个,其中近一半位于三个街区:国会河滨区, NoMa(马萨诸塞州大道以北)/联合市场和西南地区。

一个主要的因素是联邦政府的存在,很大程度上避免了市场的波动(尽管这无疑会引起市场波动)。另一个是成群的年轻专业人员在政府承包商,律师事务所和非营利组织中寻找工作,这些人完善了政策供应链,并且需要居住的地方。但是还有更多。

马克·卡罗尔
 

环球建筑新闻与Skanska USA商业开发公司总部设在哥伦比亚特区的执行副总裁Mark Carroll进行了交谈,以了解新兴产业,重新造访的社区和旧的规划标准如何塑造了现在和将来的首都。

这次采访已被编辑和压缩。

让我们从NoMa开始,因为这是Skanska在DC的第一个多家族项目的所在地,也是该公司目前在美国仅有的几个项目之一。公司是如何参与该社区的?

卡洛尔: 作为开发人员,我们正在寻找新兴和发展中的社区。有了[以DC为单位的高度限制],我们将无法建造更高的建筑物,并且[与一些旧建筑物的再开发相关的挑战]迫使您着眼于其他市场。 NoMa围绕着几种不同的事物成长。其中一个就是那里的地铁站,这是Skanska在2004年作为合资企业的一部分而建造的。沿着红线(红线)建立了新的站点,这是一条受欢迎的地铁线。该社区被视为发展的绝佳机会。许多政府租户在2010年左右开始找到那里的路。就在那个时候,我们开始在那儿寻找土地。我们收购了目前计划用于两栋办公楼的土地,然后一年后,我们收购了我们现在正在建设的土地,即 NE北街22M.

That’s Resa, the multifamily component of 斯堪斯卡’s Tyber Place master plan in NoMa. Why did the company go for that project, in that neighborhood?

卡洛尔: 当我们看着这个地区-一个正在发展的混合用途市场时-我们开始看到多户家庭项目在这里取得了一些成功。我们认为[Resa]将补充我们为该站点设想的零售和办公空间的组合。我们计划围绕 蜿蜒,我们与NoMa商业改进区进行了协调。他们有一个连接人行道的愿景,因为NoMa那个地区的人行道很大。我们认为这是一种从开发到开发之间与社区内部建立联系的方式,并且我们认为将这种户外体验与多户家庭,办公室和零售店相结合将创造一个真正的社区环境。 

在Tyber Place的Resa效果图
 

在整个DC中,高度限制是一个挑战,因此开发人员需要最大化宽度。在此类项目中,如何在仍使站点最大化的同时为街道景观腾出空间?

卡洛尔: 场所营造是每个人都喜欢使用的术语:您如何创建一个人们想要去的社区或环境,该社区或环境具有良好的零售基础以及良好的生活和工作环境?我们正在尝试在NoMa中做几件事。首先,我们没有充分发挥作用。我们想利用室外空间,因此我们计划在Meander周围进行开发。我们还将后座建筑退后,以便有一个用于户外座位或其他活动的外部庭院。它创造了一种地方感,我认为在NoMa中将非常受欢迎。

NoMa目前正在进行的城市振兴程度是否在城市其他地方发生?

卡洛尔: 国会大厦河滨BID正在进行大量重建。新的多户家庭推动了很多这种情况,但我们也相信该市场也将作为办公市场。我们在那里投资了一座办公楼 99 M街.

现场工作娱乐环境当然存在,但您也可以将娱乐组件与 [国民]棒球场[DC United]体育馆 未来。你也是 有很多公园。那里的混合很好地创建了一个不错的社区。对该市场有帮助的另一件事是,绿线正在成为非常受欢迎的地铁线。许多千禧一代一直沿着绿线前进,这对市场有帮助,因为许多新开发项目不仅吸引了公园等公共场所,而且吸引了新的零售,公寓和我们在建筑物中提供的一些便利设施例如屋顶露台和健身中心。

就人口和建筑空间的变化而言,国会河滨区是否能与NoMa媲美?

卡洛尔: 它们相当可比。这两个市场都是由多户家庭发展驱动的,尽管您开始看到更多的办公兴趣。

99 M街效果图
 

How do those two neighborhoods compare to a more established 上 e like Foggy Bottom, where 斯堪斯卡 is building 宾夕法尼亚大道2112号?

卡洛尔: 从办公室的角度来看,这是不同的租户基础。我们正在与之交谈的租户,例如Pennsylvania Avenue地址。该建筑物已约有50%租赁给律师事务所Cleary Gottlieb。帮助该位置的原因是,随着华盛顿环岛地区(近几年)以及宾夕法尼亚大道南侧(与我们的项目一起)的开发而发生的复兴,这些项目正在改变那里的街道景观。它已经是一个成熟的市场,但它正在发生变化。您开始看到更多的零售活动,更多的街头生活。

您已经在DC呆了一段时间,但其中的大部分进展都发生在最近十年。从发展角度看,今天的学区与十年前设定的规划期望相比如何?

卡洛尔: 你知道,这很有趣。市场的不景气使Riverfront和NoMa放慢了脚步,但方式却有所不同。球场是河滨地区的绝佳补充[在2008],并在那里开始引起更多兴趣。该市场在经济下滑之前就获得了动力,从时机上将其推倒了,但是却又恢复了强劲。在NoMa中,[大约在2010年]发生的许多租赁都是从刺激计划中产生的,刺激计划创造了更多的办公机会和街头活动,使人们对附近地区感到满意。从那时起,您已经看到了许多住宅开发项目,并且在NoMa市场中很快就实现了。 

您是否认为联邦政府是特区的主要区别因素,它是一个庞大的土地所有者和租户基础,并刺激了该区的许多经济活动?或者它可以与其他州的主要行业相提并论?

卡洛尔: 政府当然是重要的推动力。我们是由政府(作为行业)稳定的全球门户城市。这对外国投资者非常有吸引力,从房地产的角度来看这对我们有帮助。我们在这里拥有受过良好教育的劳动力和一流的大学,所有这些都为这座城市的发展奠定了良好的基础。 

DC中的周期不是陡峭的周期。当市场涨跌时,华盛顿特区与其他城市相比似乎总是稳定的,我认为这是因为政府是这里的强大支柱。在过去的几年中,我们的人口和工作增长迅速,并不是所有事情都由政府来完成,但我确实认为这是与众不同的。将政府设在城镇还可以吸引承包商和说客,从而提供稳定的经济。不过,在过去的几年中,我们看到政府以外的国家有更多的增长。

增长的一些来源是什么?

卡洛尔: 您开始看到更多技术进入DC。随之而来的是另一种类型的办公室用途。如果您看一下去年的一些租赁活动,那么很多地方都来自联合办公环境。进入市场的协同工作型用户已经大大增加,我认为他们正在满足对更具企业家精神的小型企业的需求,其中许多是面向技术的。

宾夕法尼亚大道2112号的渲染
 

Changing gears, to what extent has 斯堪斯卡 in DC experienced the labor shortage that is being reported nationwide?

卡洛尔: 接下来是正在进行的开发和建设。我们有一个建筑部门负责所有工作,而从他们那里得到的消息是有大量的劳动力需求。这给我们的工作带来了两个不同的挑战:对熟练工人的需求,因为这给人员配备项目带来了更多挑战;它还会产生更多的经济需求,因为缺乏熟练的劳动力,您的价格往往会上涨。

有办法解决吗?

卡洛尔: 不会。您会在分包商出价中看到它,并且成本增加了。成本主要由劳动力承担,对于某些行业-例如混凝土劳动力-它似乎很重要。 

那么绿色建筑呢?总务管理局 有LEED要求 for most projects. What’s the approach to green building in DC, 和 how is that different from what you see 斯堪斯卡 facing elsewhere in the country?

卡洛尔: 我们希望看到特区政府为绿色建筑采取的一些举措,例如 绿地比例。 斯堪斯卡的整体重点是可持续性,因此我们的目标是将所有办公楼设计为LEED金级或以上,而我们的多户型项目则设计为LEED Silver。我们正在做的许多事情肯定符合DC标准,并且经常超过它们。我们认为这对市场有利,这是正确的做法。 

公司是否关注任何联邦政策?

卡洛尔: 这里政府的任何变动都会创造不同的机会。在新政府的领导下,当然将重点放在基础架构上。 斯堪斯卡在基础设施开发和建设方面做了很多工作。我们正在努力留意这些机会中的任何一个,以及我们在新政府中看到的其他举措,例如国防开支,这将在哥伦比亚特区创造更多的机会,因为我们这里有很多国防承包商。

您认为特区的建筑行业与全国其他地区有何区别?

卡洛尔: 我在这里住了一段时间,我喜欢DC。当您将它与其他城市进行比较时,它有一个独特的特征。我们有总体规划 婴儿计划 -我认为每个人都非常尊重。一些高度限制会产生与其他城市不同的动态。尽管我们没有高大的建筑物,但我们仍然拥有一个非常优雅的城市,并且它与大公园融为一体。您会看到对室外空间的尊重以及一些社区的发展。借助NoMa的Tyber Place,我们正在努力营造室外环境。在球场附近的99M,该社区[已经]有一些不错的公园。建筑环境与室外空间之间的平衡是使DC出色的一件事。

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