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无处可建?扩展的附属住宅单元规则可缓解住房短缺

在住房方面,旧金山以租赁单位和待售房屋的高昂成本而闻名-确实是声名狼藉。举例来说,一些当地人觉得市场“定价过高”,海湾地区委员会对旧金山地区的居民进行了调查,发现 三分之一的人说他们打算离开。他们给出的原因是通勤时间长,一般的生活费用,当然还有昂贵的住房。理事会官员称该结果为“煤矿中的金丝雀”,BAC总裁吉姆•温德曼(Jim Wunderman)恳请政府官员增加该地区的经济适用房存量。  

为了回应Wunderman的要求,旧金山市监事会采取了行动,如果市政府官员是正确的话,由于 新条例将于9月6日生效。城市法规已经允许添加辅助住宅单元(ADU)或额外的空间-如存储区和杂物间-可以转换为可出租单元。但是这个 最新规定解除了以前的许多限制 每个建筑物允许的ADU数量。在此最新版本中,允许具有四个或更少住宅单元的建筑物添加一个ADU,而具有五个或更多单元的建筑物可以添加与现有建筑物可容纳的数量一样多的单元。 

毫无疑问,一些房东已经渴望迎接每月支付租金的额外租户。但是,在尝试将那些未使用的空间转换为可出租的公寓之前,需要考虑一些事项。换句话说,如果他们对自己的ADU拥有“阶梯下的哈利·波特”的视野,他们会忘记它。开发人员和所有者需要弄清楚如何使这些ADU成为满足居民需求的安全,宜居的空间。

需要牢记的建筑规范要求

在旧金山等城市添加单位 这是一个挑战,因为这是一个建筑区,拥有大量较旧的存货,其历史可以追溯到1906年的“大火”时代。 新泽西章 美国建筑师协会的创始人 邦恩  Architecture。她指出,建筑商必须在他们所拥有的小区域内工作,这通常意味着要建造而不是建造。

首先要记住的事实是,要增加ADU租金的房东并没有创造法律空间,也没有进行家庭成员将要使用的其他装修。邦恩说:“当您为岳母或孩子做饭时,就是在共享一些共同的入口和空间。” 

陌生人不是这种情况。布恩说,ADU项目-在该国的任何地方-通常都需要最小平方英尺;自然采光,通风和通风的窗户;加热和/或冷却,取决于区域气候;一个卫生间;还有一个带烹饪设施的厨房。她说,在旧金山,适当的空气流通和通风是关键,因为像旧金山这样的潮湿空气环境会促进霉菌的生长。考虑到旧金山即使在夏天也会变得凉爽,也必须加热。

然后还有其他建筑法规要求,例如新设备与现有设备之间的防火墙,适当数量的电源插座,确保私有安全访问ADU以及适当的出口方式。就新的《旧金山条例》而言,房东不能从另一个单元中夺走现有的居住空间,以适应新单元的面积。

旧金山新条例的一个有趣方面是,允许建筑商抬高地下室天花板,以使ADU达到最小高度。根据合作伙伴Mike Nagel的说法,这不可能在任何地方都可行 改建公司MAW Chicago。例如,他说,许多芝加哥地区的建筑都采用砖砌外墙-由于1871年他们自己的``大火''-使其难以提高天花板。但是,他的公司过去降低了地板以满足天花板高度的要求。

添加ADU时要考虑的其他因素

在将空白空间转换为某人的未来房屋时,还有其他一些挑战,建筑商和开发商都需要牢记这一点。

布恩说,在大多数情况下,安装管道可能是最大的挑战,因为管道必须贯穿地板下方的整个空间,并且必须包括通风孔以确保正确的水流。如果房东有其他单元,则问题在于如何将新单元连接到现有系统。她说:“电气有点挑战,但更容易解决。”

内格尔说,在芝加哥地区,现在的地方法令 需要高架下水道 与地下室的任何新建筑中的地下建筑相比。这样做的目的是防止下水道管线倒流到建筑物中。他说,承包商必须将管线高出地下室地板5英尺至6英尺,以使流入下水道的大部分水流都由重力来处理。该线以下的任何东西都需要一个喷射器坑,Nagel将其描述为“类固醇的污水泵”。喷射器坑将所有东西研磨成浆,然后将其送入高架下水道。对于任何试图将带有高架下水道的地下室空间转换为可出租单元的人来说,这都是一个要求。

《美国残疾人法案》要求 是添加新单位时要考虑的另一个因素。许多较旧的建筑物都是“祖父级”的,无需升级建筑物以满足ADA标准,除非发生“触发事件”,例如添加ADU。根据ADA的规定,即使当地的祖父规定另有规定,新单位也必须易于使用。这项要求背后的想法是,随着时间的推移,随着建筑物的翻新,最终将达到至少80%-100%ADA兼容的地步。

为什么业主“仅受您的皮夹限制”

所有这些潜在的构造要求加起来,并且,正如Nagel所说,“就像进行任何改造一样,您只受皮夹的限制。”但是,那些认为自己可以将某些东西拍在一起然后作为出租单位散布的所有者呢?他说:“这与ADU无关。”内格尔说:“ DIY者有权在自己的房子里做任何他们想做的事情。” “这并不意味着他们可以在没有许可证的情况下做到这一点,但是他们还是这样做。” 邦恩 补充说,该问题随后“成为了它的治安和执行”。

内格尔预测,建立ADU的需求将继续增长,尤其是在适合年迈父母的合适住所附近。布恩说:“这是一个非常棘手的问题,因为要制定法规,但是在情感方面,是要满足您所在城镇或地区人们的需求。”她说,双方有时是矛盾的。但是,她补充说,最重要的问题将继续是:“我们如何最安全地安置住房?”

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