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施工缺陷:设计师,承包商如何避免责怪游戏

事情很少是完美的,建设项目也不例外。在大多数情况下,如果发生泄漏,吱吱声或业主不满意的任何其他情况,负责的承包商,分包商或供应商可以迅速纠正这种情况。但是,每隔一段时间,情况就会出现,这可能导致指责和有关谁真正负责的问题。

在整个项目中联系设计专家

该项目总裁贾斯汀·米哈利克(Justin Mihalik)表示,项目中最严重的问题 美国新泽西建筑师协会在一开始就没有列出所有项目参与者的职责时,往往会发生。他说,通常建筑师被排除在施工过程的关键方面,并且不咨询细微的变更,这些细微的变更可能在工作结束时最终变成大问题。因此,一项重要的合同条款应规定,如果在施工过程中未经建筑师批准而进行更改,则业主和承包商将自行承担责任。其他项目涉众也是如此。

“这些天,” Mihalik说,“由于收费,许多开发人员和客户都没有利用建筑师的整个建造过程。”他说,他们感觉就像一旦建筑师或设计专业人员交出了图纸和规格,他们便拥有了他们所需的一切,而实际上,该工作产品代表了一套准则,随着项目的进行可能需要进行调整或澄清。  

他说,对于翻新项目来说尤其如此,因为翻新项目可以揭示各种意想不到的情况,这些情况需要更改设计或材料。 “当您看不到墙壁时,”米哈利克(Mihalik)说,“您必须竭尽所能,对建筑的方式做出最好的,有根据的猜测。” Mihalik表示,他总是在图纸上添加注释,要求承包商在打开这样的墙壁(例如装修中)时通知他,以便他可以确定确切的情况并将修改后的草图或设计放在一起。

对于新项目,Mihalik说,所​​有者还负责向设计专业人士和承包商提供正确完成项目所必需的某些信息,这也应包含在合同中。他说,例如,业主通常提供土壤样品,以便可以使用适当的地基设计。 “如果业主选择不这样做,他们将承担该责任,因为作为建筑师,我们必须采用一种标准的方法,即土壤可以支撑这么大的负荷。”

豁免间接损失

拉尔夫·罗德里格斯(Ralf Rodriguez)表示,鉴于潜在的未来缺陷,对于承包商来说,确保安全的一项重要措施是放弃间接损害赔偿,以防止除潜在缺陷外还要承担延误成本。 佛利& Lardner in Miami.  

“如果项目未能按时完成,与延误相关的间接损失(财务成本,租金损失,市场价值损失)有时可能会比与补救建筑缺陷有关的任何索赔更高甚至更大。”罗德里格斯说,例如,在一家旅馆的窗户漏水的情况下,如果漏水阻止了房间的出租,承包商不仅要负责修理窗户的费用,还要对收入损失和其他延误负责。相关费用。

罗德里格斯说,代替放弃间接损失,承包商至少应设法商定最高违约金,即使这不能使承包商处于最佳位置。他说:“这是一种折衷。”

记录一切

Mihalik说,如果存在某些明显的缺陷,例如墙体裂缝或漏水,并且在施工期间没有建筑师参与,那么各方很可能会缺少项目文档-进展报告,照片,视频-识别责任方所必需的。他说,敞开的墙壁和其他项目情况的照片很可能被掩盖,在项目结束时不可见,这对于确定谁出了错至关重要。他说:“如果您没有这些信息,因为所有者不想付钱给您进行定期的现场访问,现在这就是他说她说的情况。”

Mihalik说,如果没有明确的责任人证明,所有者可能会请第三方工程师或建筑师来审查项目和相关文档。这可能是一个耗时的过程,甚至涉及切开墙壁以收集有关最终由谁负责支付维修费用的线索。 “到那时,(第三方专业人士)将写一份报告,他们将在报告中找到他们的发现,他们要么会发现建筑师设计细节的方式存在缺陷,要么会发现讽刺的是,米哈利克(Mihalik)说,具有讽刺意味的是,业主可能会花更多的钱来试图确定谁是错的,而不是花钱让建筑师参加该项目并记录下施工条件。第一名。

Mihalik说:“这是短视,因为今天每个人(建筑商,开发商)都在努力节省开支,并且他们通过将建筑师从过程中淘汰而走错了脚。”他说,建筑师应该是项目的中立方,目的是维护项目的完整性,确保所有各方都履行合同的最后期限,同时也要确保承包商和分包商得到公平的对待。

“回来条款”

合伙人托马斯·贝利斯(Thomas Baylis)表示,当出现明显的缺陷(例如窗户漏水)时,承包商(无论是他的错与否)将是业主寻求解决问题的第一联系人。 卡伦和戴克曼律师事务所.  

Baylis表示,合同中有“返还条款”,要求承包商在实质性完成后的一年保修期内退回以修复任何缺陷。但是,承包商通常也要享有一般保修。他申明他将提供质量与行业标准一样长的优质产品。例如,灰泥承包商保证灰泥将在典型的优质灰泥应用正常使用的情况下持续使用。他的“回来”的期限可能只持续一年,但是他仍然有义务弥补有缺陷的工作,即使那意味着业主必须雇用其他人然后向承包商收取费用。

贝利斯说,这件作品的其他部分没有很长的预期寿命,例如建筑物外部的油漆。他说,问题是,“一个理性的人期望这个(项目)持续多久?”

调解规定应到位

贝利斯说,如果双方不能就谁是过错或缺陷的性质达成共识,合同通常会有调解和仲裁条款。  

他说:“通常,他们有强制性的,不具有约束力的调解,所以这是第一步。”如果当事方无法通过调解提出解决方案,通常是下一步仲裁。仲裁员或仲裁员小组(如果项目规模较大)熟悉施工过程,并将决定谁必须为缺陷付费。

贝利斯说,堆积在一个已经很困难的过程中的事实是,在几乎所有这些情况下,该项目通常都需要很长时间才能完成。他说:“您已经获得了所获得的任何利润。” “您正准备下一份工作……然后您可以打来电话。他们花在纠正旧错误上的每一小时,是他们无法处理新问题的一个小时。”

贝利斯说:“短期观点是,我不会这样做,因为我没有为此得到报酬。”从长远来看,很遗憾,这是生意成本的一部分。”

 

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