深潜

迎接千禧一代:住房市场如何为下一代购房者做好准备

在经济衰退中出租的那一代人是否准备好拥有房屋?一些建筑商是这样认为的,并开始探索利用已被压抑的需求的方法。但是,将最年轻的Gen-Xers和最古老的千禧一代变成购房者不会一overnight而就。

此外,要推动下一个社区的发展,不仅需要步行社区和节能设备的承诺,还需要更多 和最大的 类购房者付诸行动。经济学家预测,首次购房者可能需要至少三年的时间才能恢复到经济衰退前的比例,即占房屋销售的40%。房地产上市网站Realtor.com的首席经济学家乔纳森•斯莫(Jonathan Smoke)表示,该集团目前的市场份额为33%,高于市场低谷时的29%。

他说:“我们认为,到2017年,我们将有可能进一步接近正常水平。”

业内观察家援引工资增长,工作前景诱人的市场上可负担的存货,现有房屋的现时所有者购入较大的房屋以及对房屋组的改革进行必要的房贷改革,以促进住房市场的复苏。

该行业如何来到这里?

针对2008年,2009年或2010年购买的房屋的首次购房者税收抵免鼓励通过市场低谷刺激对房屋的需求。由于市场总体紧张, 在此期间建造的新房屋的趋势较小 以及更多的价值工程。当信贷在2010年到期时,对小型低价值房屋的需求下降,随着市场的持续复苏,建筑商又重新建造了大部分较大的房屋。首次购房者继续寻找现有房屋,在许多情况下,这些房屋是银行的止赎房屋。

在经济衰退和复苏过程中,现有房屋的所有者未能如愿以偿,而是大量购买大型新建房屋,从而为首次购房者释放了足够的现有库存。与此同时, 技术工人短缺缺乏很多 正在增加建筑成本,阻碍了新建筑的开展。

这在市场上造成了裂痕。全美房屋建筑商协会(National Association of 家 builders)首席经济学家罗伯·迪特兹(Robert Dietz)说:“从1990年到2000年代中期,新房价格中位数与现有房屋中位价格之间的典型差距为20,000美元。” “自2012年以来,收入已超过7万美元。”

现有房屋 2016年7月至2016年8月销售下降0.9% 根据美国房地产经纪人协会的数据,这一数字为533万,同比仅略高(0.8%)。在这个群体中,首次购买者占8月的31%,低于7月和去年同期的32%。另外, 八月份新屋开工下降5.8% 从7月起达到114.2万人,其中大部分损失都发生在单户家庭类别中。

总的来说, 住房库存连续第五个季度下降 Trulia的数据显示,在2016年第三季度,该数字同比下降了近7%,其中新房和老套房屋的价格分别下跌了10.7%和9.2%。

2015年,全国房屋拥有率仅为63.7%, 一张“史无前例”的十年幻灯片哈佛大学住房研究联合中心在其《 2016年国家住房状况报告》中指出,随着越来越多的人支付近一半的租金收入,并且增加了市场租金水平的租金水平更高,收入购买者。

现在的行业在哪里?

千禧一代的数量 25至34岁 斯莫说,在过去的两年里,在经济持续复苏和自己的生活发展的推动下,寻求购房的需求有所增长。他说:“去年,千禧一代购房者的年龄中位数是30岁,今年有440万人年满30岁。” “我们看到越来越多的人现在组成家庭,结婚,生孩子或生第二个孩子。”在经济衰退期间被推迟的生活事件现在已经在线上,并推动了包括购房在内的消费者决策。

该群体进入购房市场的障碍包括高学生债务,租金上涨和工资增长有限,这使得他们很难存下首付。 即使他们没有资格问题。另一方面,那些上涨的租金正在鼓励许多潜在的房主认识到房屋的投资价值。

烟说,当今年轻买家中最活跃的市场千禧一代员工数量很高,并且正在经历强劲的就业增长,重点是技术和工程领域,那里的工资高于平均水平,而当地生活成本较低让人们更轻松地节省首付款。这些市场的生活成本低且法规规范,意味着房屋的价格低于全国平均水平,因此需要较少的首付。

来自Realtor.com的最新排名将达拉斯-沃思堡郊区德克萨斯州瓦托加列为 全国购房活动的最高邮政编码加利福尼亚,科罗拉多州,密苏里州,俄勒冈州,马萨诸塞州以及得克萨斯州其他地方的地铁都位列前十名。”消费者感到充满信心,”烟说。“他们的经济状况比以往任何时候都好,特别是对于初次购买者而言,这是使他们能够购买的关键。”

根据Smoke的数据,今年全国平均首付比例为11%,但在最昂贵的西海岸市场中,首付比例可低至5%至20%。这意味着初次购买者可以进入某些价格较低的市场,首付不到20,000美元,而在价格更高的市场中,首付通常超过100,000美元。

根据Smoke的说法,二级大都市统计区域包括首次购房者的主要市场,包括佛罗里达州的Crestview-Fort Walton Beach-Destin,宾夕法尼亚州的匹兹堡和犹他州的Provo-Orem,这些市场至少占40%购买抵押市场。其次是洛杉矶的巴吞鲁日;爱荷华州得梅因;南达科塔州苏福尔斯;路易斯安那州拉斐特;密尔沃基密歇根州大急流城;和 德克萨斯州麦卡伦-爱丁堡-任务组织是该群体中领先的购房MSA。

建筑商正在参与其中

有抱负的房主有充足的被压抑的需求已经不是什么秘密了。问题是在哪里以及如何实现这一需求。

联排别墅是近期增长的领域之一,可以与年轻买家对房屋所有权的重新兴趣联系在一起。 NAHB最近对人口普查局有关房屋开工和完工数据的分析 联排别墅建设同比增长25% 在2016年第二季度末,它占第一季度所有单户新屋的近13%。这是自2008年以来的最高记录。

NAHB引用了购房者对中等密度,步行街区的渴望,这些街区将住宅物业和便利设施并置在一起,作为联排别墅建设的推动力。因此,建筑商将这一趋势视为城市中心附近高密度区域新建筑的一种解决方案 — NAHB于2015年7月进行的另一项调查发现,随着建筑商将目光投向联排别墅,将近一半的受访者将通勤通勤换成一个小院子。

“希望在更多城市地区或进行填充项目的人,我们可以将联排别墅带到更小的土地上,”佛罗里达州奥兰多市Mattamy 家 s的行销全国总监Kelly Thomas说。 “我们也许可以拿起更接近就业中心的东西。”她说,已经建造了联排别墅的公司没有考虑这种类型如何为入门级买家提供服务。 “为了获得您想要的(更低)价格,我们必须开始向大城市的郊区稍作冒险。”

其他建筑商正在寻求独栋别墅,以吸引年轻的首次购房者。

本月初, Meritage 家 s推出了LiVE.NOW。,这类房屋的面积从1800平方英尺到2500平方英尺不等,价格从$ 200,000澳元起。该公司正在菲尼克斯和休斯敦启动生产线,并计划进行更广泛的部署。 2014年,D.R。霍顿(Horton)推出了Express 家 s,它也针对入门级买家, 2015年第一季度售出2,000套物业  公司总销售额的18%。

Dietz表示,在多元化市场中占有一席之地的国家建筑商最有可能通过单户住宅新建筑来瞄准入门级买家,并以此规模应对新建筑的高昂监管成本。 D.R.霍顿(Horton)在《 Builder》杂志的排名中排名第一 100个最大的房屋建筑商 在美国,而Meritage则位居第七。

五月,《华尔街日报》报道说 新房定价的份额 不到200,000美元的产品仅占整个市场的19%,低于2011年的38%。监管成本,包括撞击费,公用事业连接,许可甚至实施安全程序的成本, 已将新房价格提高了30% 根据NAHB今年早些时候的一份报告,在过去的五年中,它的价格已接近其价格的四分之一。

“如今,在市场上投入大量资金要花费约40,000美元,”房屋建筑商泰勒·莫里森(Taylor Morrison)的亚特兰大部门总裁米歇尔·坎贝尔(Michelle Campbell)说,该公司最大的重点是入门级产品。 “这不包括土地成本。 …除非您购买的是在经济衰退之前开发的产品,否则很难以这些[入门级]价格进行采购。”

使千禧一代的房主

20年代末和30年代初,个人家庭住户数量的增加导致租金需求激增。目前,家庭人数每年约为100万,迪茨(Dietz)说,他希望家庭人数每年恢复120万。这些租房者应该很快进入待售市场,他们中的大多数将进入现有房屋,而这些现有房屋的当前所有者可以交易更大的新房屋。

Dietz说:“房地产市场的一切都是阶梯。” “如果您在阶梯上的任何地方都遇到障碍,将很难充分发挥市场的作用。我们需要在现有方面增加一些库存,以使那些目前居住在入门级房屋中的Gen-Xers想要购买更大的新房屋。他们将不得不将自己的房屋投放市场,以购买该千禧一代,这将是一个挑战。”

Dietz说,这将是一个多年的过程,并指出,未来几年单户住宅建筑的增长率不太可能超过10%至12%,这在很大程度上是由于长期的劳动力短缺和历史低位可用性。

Dietz说:“系统中只能添加这么多添加批次。” “如果您的建筑量没有增长,那么很难向市场提供更多种类的房屋。这是一个多年的过程。这只是恢复过程中的一部分。

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